La réforme des sûretés

By 7 décembre 2021Immobilier

Au 1er Janvier 2022, pendant les festivités de fin d’année, les sûretés connaîtront une véritable mutation par rapport à la situation actuelle avec notamment, une refonte des articles du Code civil. Pour mieux comprendre ce changement, il y a lieu de se référer à un précédent article. Il paru le 17 septembre dernier présentant la situation actuelle. Nous allons nous arrêter sur les garanties les plus fréquentes.

Chronique d’une mort annoncée : la réforme des sûretés

Les sûretés réelles ou l’abolition des privilèges

Toutes les garanties actuellement connues sous le nom de « privilèges » tels que :

  • Le privilège de vendeur, garantissant le paiement d’un prix lors d’une vente ;
  • Celui de prêteur de deniers, garantissant le financement d’un prix de vente ;
  • Le privilège de copartageant, garantissant le paiement d’une soulte lors d’un partage ;

Vont désormais s’appeler « hypothèques spéciales ».

Le régime de ces hypothèques spéciales, sera un régime d’hypothèques légales et non conventionnelles. Qu’elles soient de vendeur, de prêteur de deniers ou de copartageant.

Le régime fiscal antérieur sera maintenu car les hypothèques légales, contrairement aux hypothèques conventionnelles, sont dispensées de taxe.

En leur qualité d’hypothèques, elles ne seront efficaces qu’à compter de leur dépôt au Service de la publicité foncière, par le notaire en charge de leur inscription.

Les procurations en vue de constituer ce type de garanties, devront obligatoirement être établies sous la forme notariée, tout comme l’acte définitif qui les constatera.

De nouvelles habitudes vont alors émerger dans la pratique, tant du côté des établissements bancaires, que des offices notariaux.

Une adaptation rapide sera nécessaire afin d’intégrer ces nouvelles notions et ces nouveaux termes dans le vocabulaire de tous.

Par ailleurs, il sera désormais possible de « prendre » une hypothèque conventionnelle. Sur un bien dit futur, et à la condition de ne l’inscrire à la publicité foncière qu’après l’acquisition en bonne et due forme de l’immeuble ou des droits immobiliers concernés, par le débiteur.

Enfin, un élargissement du champ d’application de l’hypothèque est instauré. Il l’est au niveau de l’étendue de la garantie (= le bien et ses accessoires ou améliorations directs). Egalement au niveau de son indivisibilité.

 

Les sûretés personnelles ou l’adaptation des acquis

Un perfectionnement du cautionnement donné par une personne physique pour garantir la dette d’un débiteur principal, a permis d’alléger le formalisme actuellement en vigueur et ainsi, de mieux assurer le recouvrement de la créance.

Le changement le plus important réside dans l’allègement du formalisme de la mention manuscrite apposée par la caution dans un document sous seing privé.

Il est à rappeler que les actes authentiques ne comprennent plus les mentions manuscrites.

Désormais, le texte de la mention manuscrite pourra être plus sommaire. Dans la mesure où il transcrira sans équivoque la compréhension de la caution quant à l’étendue de son engagement.

Mais un changement affectera aussi les conséquences de l’action effectuée par le créancier directement contre la caution.

En effet, le règlement de la dette par la caution, sans avertir au préalable le débiteur principal, entraînera automatiquement l’impossibilité pour la caution d’actionner ledit débiteur en vue de son remboursement.

Il sera alors essentiel pour toute caution d’avertir le débiteur, de l’action en paiement diligentée à son encontre par le créancier, avant tout règlement de la dette par ses soins.

Votre notaire saura vous conseiller lors d’un achat ou d’un financement, quel qu’en soit son objet ; n’hésitez pas à le consulter.